Fred Rohleder – Schimmelgutachter und Sachverständiger für Feuchte- und Schimmelschäden

Unabhängige Ursachenanalyse statt vorgefertigter Lösungen

Mein Name ist Fred Rohleder.

Als freier Sachverständiger und Gutachter beschäftige ich mich mit der Untersuchung, Dokumentation und fachlichen Bewertung von Feuchte- und Schimmelschäden sowie deren möglichen Ursachen.

Dabei steht für mich nicht allein die Frage im Mittelpunkt, wo Schimmel vorhanden ist.

Entscheidend ist vielmehr:

Warum ist der Schaden entstanden und welche Faktoren haben dazu beigetragen?

Denn Schimmel ist häufig nicht die eigentliche Ursache eines Feuchte- oder Schimmelschadens, sondern eine sichtbare Folge entsprechender Feuchte-, bauphysikalischer oder raumklimatischer Bedingungen.

Mehr als 28 Jahre praktische Erfahrung

Die Grundlage meiner heutigen Tätigkeit bildet meine mehr als 28-jährige Berufserfahrung beim Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main.

Während meiner dortigen Tätigkeit habe ich mich intensiv mit unterschiedlichsten baulichen Mängeln, Feuchteproblemen und Schimmelschäden beschäftigt.

In diesem Zusammenhang habe ich mehr als 4.000 Wohnungen und Gebäude untersucht, Schadensbilder beurteilt und mögliche Ursachen bewertet.

Diese langjährige praktische Erfahrung prägt meine heutige Tätigkeit als freier Sachverständiger.

Denn bei Feuchte- und Schimmelschäden zeigt sich immer wieder:

Kein Gebäude und kein Schadensfall ist gleich.

Deshalb lässt sich ein Schaden häufig nicht durch einen einzelnen Messwert oder eine kurze Sichtprüfung erklären.

Warum ich heute als freier Sachverständiger arbeite

Nach meiner langjährigen Tätigkeit beim Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main arbeite ich heute als freier Sachverständiger und Gutachter für Feuchte- und Schimmelschäden.

Die freiberufliche Sachverständigentätigkeit war für mich eine bewusste Entscheidung.

Ich möchte meine langjährige praktische Erfahrung und mein Fachwissen unabhängig von behördlichen oder wirtschaftlichen Interessen für die Untersuchung und fachliche Bewertung von Schadensfällen einsetzen.

Als freier Sachverständiger kann ich mich auf die konkrete Fragestellung des jeweiligen Auftraggebers konzentrieren und die Untersuchung unabhängig und ergebnisoffen durchführen.

Als freier Sachverständiger und Gutachter wurde ich auch von Gerichten mit der Erstellung sachverständiger Gutachten und fachlicher Bewertungen beauftragt.

Eine solche Tätigkeit setzt eine sachliche, unabhängige und nachvollziehbare Arbeitsweise voraus. Die fachliche Bewertung darf sich nicht danach richten, welches Ergebnis sich eine der beteiligten Parteien wünscht.

Diese Grundsätze gelten für mich nicht nur bei gerichtlichen Aufträgen, sondern ebenso bei meiner Tätigkeit für private Auftraggeber, Eigentümer, Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen und Unternehmen.

Der Auftraggeber bestimmt die Fragestellung – nicht das Ergebnis.

Unabhängig, neutral und ohne eigenes wirtschaftliches Interesse

Ein wesentlicher Grundsatz meiner Tätigkeit ist meine Unabhängigkeit und Neutralität.

Ich führe keine Schimmelsanierungen durch und verkaufe keine Sanierungsprodukte.

Dadurch besteht für mich kein eigenes wirtschaftliches Interesse daran, eine bestimmte Schadensursache, ein bestimmtes Produkt oder eine bestimmte Sanierungsmaßnahme festzustellen oder zu empfehlen.

Mein Auftrag besteht darin, die vorhandenen Verhältnisse:

zu untersuchen – zu messen – zu dokumentieren – zu vergleichen – und fachlich zu bewerten.

Das Ergebnis soll sich aus den tatsächlich festgestellten Verhältnissen ergeben.

Nicht aus den Erwartungen des Auftraggebers.

Nicht aus wirtschaftlichen Interessen.

Und nicht aus einem bereits vor der Untersuchung festgelegten Ergebnis.

Ich verkaufe keine Lösung – ich untersuche zunächst die Ursache

Bei einem Feuchte- oder Schimmelschaden besteht häufig bereits zu Beginn eine Vermutung.

Der Vermieter vermutet möglicherweise ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten.

Der Mieter vermutet möglicherweise einen Baumangel.

Der Eigentümer möchte wissen, warum ein Schaden entstanden ist.

Als Sachverständiger ist es jedoch nicht meine Aufgabe, eine dieser Vermutungen einfach zu bestätigen.

Meine Aufgabe ist es, die tatsächlichen Gegebenheiten zu untersuchen und die möglichen Ursachen fachlich zu bewerten.

Dabei kann sich beispielsweise herausstellen, dass eine bauliche Ursache vorliegt, dass nutzungsbedingte Faktoren eine Rolle spielen oder dass mehrere Einflussfaktoren zusammenwirken.

Ursache statt Schuldzuweisung

Bei einem Schimmelschaden wird häufig sehr schnell die Frage gestellt:

„Wer ist schuld?“

Aus sachverständiger Sicht sollte zunächst eine andere Frage gestellt werden:

„Welche Ursache oder welche Ursachen haben zur Entstehung des Schadens geführt?“

Erst wenn die Ursachen ausreichend untersucht und bewertet wurden, kann beurteilt werden, welche Einflussfaktoren tatsächlich eine Rolle gespielt haben.

Gerade bei Schimmelschäden ist eine vorschnelle Zuordnung problematisch.

Eine erhöhte Luftfeuchtigkeit allein beweist beispielsweise kein Fehlverhalten.

Ebenso beweist vorhandener Schimmel allein noch keinen Baumangel.

Entscheidend sind die tatsächlich festgestellten Verhältnisse und deren fachliche Bewertung.

Nutzerverhalten oder bauliche Ursache?

Gerade bei Schimmelschäden in Mietwohnungen stellt sich häufig die Frage:

Ist der Schaden durch das Verhalten der Bewohner entstanden oder liegt eine bauliche beziehungsweise bauphysikalische Ursache vor?

Diese Frage lässt sich nicht seriös allein anhand des vorhandenen Schimmels beantworten.

Ein Bewohner kann beispielsweise Einfluss auf Raumtemperatur, Luftfeuchtigkeit und Luftaustausch nehmen.

Eine vorhandene Wärmebrücke, einen konstruktiven Bauteilaufbau oder eine ungünstige bauliche Situation kann er dagegen nicht verändern.

Deshalb ist es wichtig, zwischen nutzungsbedingten und baulich bedingten Einflussfaktoren zu unterscheiden.

Dabei können auch mehrere Faktoren gleichzeitig eine Rolle spielen.

Meine Aufgabe besteht darin, diese Zusammenhänge zu untersuchen und fachlich einzuordnen – nicht darin, bereits vor der Untersuchung eine Schuldzuweisung vorzunehmen.

Erfahrung trifft moderne Messtechnik

Meine langjährige praktische Erfahrung verbinde ich mit moderner Mess- und Untersuchungstechnik.

Welche Untersuchungen sinnvoll sind, richtet sich dabei immer nach der konkreten Fragestellung und dem jeweiligen Schadensbild.

Je nach Fall können beispielsweise Feuchte- und Rastermessungen, Thermografie, Raumklimamessungen, CO₂-Messungen, Langzeitmessungen, Partikelmessungen oder weitere bauforensische Untersuchungen eingesetzt werden.

Dabei gilt für mich:

Nicht möglichst viele Messungen sind entscheidend – sondern die richtigen Messungen für die jeweilige Fragestellung.

Technische Messgeräte liefern Messwerte.

Die sachverständige Leistung besteht jedoch darin, diese Ergebnisse fachlich einzuordnen und mit dem Schadensbild, den baulichen Gegebenheiten und den weiteren Untersuchungsergebnissen in Zusammenhang zu bringen.

Die Technik allein liefert noch keine Ursachenanalyse.

Messwerte allein erklären keinen Schaden

Ein einzelner Messwert kann häufig nicht die Ursache eines Feuchte- oder Schimmelschadens erklären.

Eine erhöhte relative Luftfeuchtigkeit kann beispielsweise unterschiedliche Ursachen haben.

Eine niedrige Oberflächentemperatur bedeutet nicht automatisch, dass ein Baumangel vorliegt.

Ein erhöhter CO₂-Wert beweist allein noch kein dauerhaft unzureichendes Lüftungsverhalten.

Und ein auffälliges Wärmebild ist nicht automatisch der Beweis für eine Wärmebrücke oder einen Feuchteschaden.

Deshalb müssen Untersuchungsergebnisse immer im Zusammenhang mit den baulichen Gegebenheiten und dem gesamten Schadensbild betrachtet werden.

Sachverständige Untersuchung bedeutet Ergebnisoffenheit

Ein Sachverständiger ist aus meiner Sicht nicht dazu da, dem Auftraggeber das Ergebnis zu liefern, das dieser gerne hätte.

Der Auftraggeber bestimmt die Fragestellung – nicht das Ergebnis.

Wenn die Untersuchung ergibt, dass eine Vermutung nicht bestätigt werden kann, muss dies entsprechend mitgeteilt werden.

Wenn sich dagegen Hinweise auf eine bauliche Ursache ergeben, müssen auch diese dokumentiert und bewertet werden.

Wenn mehrere Faktoren zusammenwirken, muss auch diese Möglichkeit berücksichtigt werden.

Und wenn eine Ursache anhand der vorhandenen Untersuchungen nicht eindeutig festgestellt werden kann, muss auch diese Grenze der Aussagekraft offen benannt werden.

Ein Gutachten wird nicht „nach Wunsch“ geändert

Auch bei der Erstellung von Gutachten und sachverständigen Stellungnahmen gilt für mich die Unabhängigkeit.

Ein Gutachten oder eine Stellungnahme wird nicht deshalb fachlich verändert, weil ein Auftraggeber mit dem Ergebnis nicht einverstanden ist.

Sachliche Hinweise oder nachträglich vorgelegte relevante Informationen können selbstverständlich geprüft und fachlich bewertet werden.

Wenn sich daraus neue Erkenntnisse ergeben, müssen diese berücksichtigt werden.

Die fachliche Aussage selbst muss jedoch unabhängig, nachvollziehbar und fachlich begründet bleiben.

Verständliche Ergebnisse

Eine fachlich korrekte Untersuchung ist nur dann wirklich hilfreich, wenn der Auftraggeber die Ergebnisse auch nachvollziehen kann.

Deshalb ist mir wichtig, Feststellungen und Untersuchungsergebnisse verständlich zu erläutern und unnötige Fachsprache zu vermeiden.

Für den Auftraggeber soll am Ende nachvollziehbar sein:

• Was wurde festgestellt?
• Wo wurden Auffälligkeiten festgestellt?
• Welche Ursachen kommen in Betracht?
• Welche Ursachen sind weniger wahrscheinlich?
• Welche Faktoren können zusammengewirkt haben?
• Welche weiteren Untersuchungen sind gegebenenfalls sinnvoll?
• Welche Schlussfolgerungen lassen sich aus den Untersuchungsergebnissen ziehen?

Dabei benenne ich auch die Grenzen der Aussagekraft, wenn eine Ursache anhand der vorhandenen Untersuchungen nicht eindeutig festgestellt werden kann.

Meine Grundsätze

Unabhängigkeit

Ich habe kein wirtschaftliches Interesse an einer anschließenden Sanierung oder am Verkauf bestimmter Produkte.

Neutralität

Ich bewerte die festgestellten Verhältnisse unabhängig davon, welche Partei mich beauftragt.

Ergebnisoffenheit

Die Ursache wird nicht vor der Untersuchung festgelegt.

Erfahrung

Mehr als 28 Jahre praktische Berufserfahrung und mehr als 4.000 untersuchte Wohnungen und Gebäude bilden die Grundlage meiner heutigen Tätigkeit.

Nachvollziehbarkeit

Feststellungen und Untersuchungsergebnisse werden dokumentiert und fachlich bewertet.

Persönliche Betreuung

Die Untersuchung und die Erläuterung der Ergebnisse erfolgen persönlich.

Mein persönlicher Anspruch

Ich möchte keine vorgefertigte Erklärung bestätigen.

Ich möchte herausfinden, welche Ursachen anhand der tatsächlich festgestellten Verhältnisse plausibel sind – und welche nicht.

Dabei ist mir bewusst, dass nicht jeder Schadensfall mit einer einzigen Messung oder einer einzigen Erklärung beantwortet werden kann.

Manchmal ergibt sich ein eindeutiger Befund.

Manchmal wirken mehrere Faktoren zusammen.

Und manchmal lässt sich eine Ursache mit den vorhandenen Untersuchungsmöglichkeiten nicht abschließend feststellen.

Auch diese Grenze offen zu benennen, gehört für mich zu einer unabhängigen und seriösen sachverständigen Tätigkeit.

„Ich möchte nicht Recht haben – ich möchte herausfinden, was tatsächlich festgestellt werden kann.“

Dieser Grundsatz beschreibt meine Arbeitsweise.

Für wen bin ich tätig?

Ich unterstütze unter anderem:

• Eigentümer
• Vermieter
• Mieter
• Hausverwaltungen
• Unternehmen
• private Auftraggeber
• sowie Gerichte im Rahmen sachverständiger Beauftragungen

bei der unabhängigen Untersuchung und Bewertung von Feuchte- und Schimmelschäden.

Die Fragestellung kann dabei sehr unterschiedlich sein – vom ersten Verdacht auf einen Feuchteschaden bis zur umfassenden Untersuchung eines bereits länger bestehenden Schimmelproblems.

Mein Tätigkeitsschwerpunkt

Mein Tätigkeitsschwerpunkt liegt in Frankfurt am Main und im Rhein-Main-Gebiet.

Dazu gehören unter anderem:

Frankfurt am Main, Offenbach, Hanau, Bad Homburg, Oberursel, Bad Vilbel, Eschborn, Hofheim am Taunus, Bad Soden, Kelkheim, Königstein, Kronberg, Wiesbaden, Mainz, Friedberg und Bad Nauheim.

Nach vorheriger Absprache sind auch Untersuchungen außerhalb des Rhein-Main-Gebiets möglich.

Schimmelgutachter und Sachverständiger in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet

Sie haben einen Feuchte- oder Schimmelschaden festgestellt?

Sie möchten wissen, woher die Feuchtigkeit kommt und welche Ursachen dafür in Betracht kommen?

Sie möchten eine unabhängige Einschätzung, ob eher bauliche, bauphysikalische oder nutzungsbedingte Faktoren eine Rolle spielen?

Oder benötigen Sie eine sachverständige Untersuchung und nachvollziehbare Dokumentation der vorhandenen Situation?

Dann können wir zunächst die konkrete Fragestellung besprechen und gemeinsam klären, welche Untersuchungen für Ihren Fall tatsächlich sinnvoll sind.

Fred Rohleder

Freier Sachverständiger und Gutachter für Feuchte- und Schimmelschäden

Frankfurt am Main und Rhein-Main-Gebiet

Unabhängig. Neutral. Ergebnisoffen.