ANONYMISIERTES MUSTERGUTACHTEN / REFERENZBEISPIEL

SACHVERSTÄNDIGENGUTACHTEN Fred Rohleder (Dipl.-BWA)

über Schimmelpilzbelastungen und bauphysikalische Freier, unabhängiger Sachverständiger für Feuchte-

Ursachenermittlung und Schimmelschäden

Im Heidenfeld 57 60439 Frankfurt/M.

Tel.: +49 152 29281545

Hinweis zum Datenschutz & Urheberrecht: Dieses Dokument stellt ein anonymisiertes Referenzgutachten dar.

Personenbezogene Daten (Namen, genaue Adressen von Auftraggebern und Mietern) wurden vollständig entfernt bzw. durch Platzhalter ersetzt. Alle Messwerte, bauphysikalischen Analysen und methodischen Auswertungen entsprechen originalen

Praxisgutachten des Sachverständigenbüros Fred Rohleder.


Untersuchungsobjekt:	Mehrfamilienhaus / Mietwohnung im 1. OG, 35510 Musterstadt (anonymisiert)
Auftraggeber:	Eigentümergemeinschaft / Anonymisiert
Nutzer / Mieter:	Anonymisiert
Ortstermine:	05.03.2026 (Erstbegehung / Installation Datenlogger) & 17.03.2026 (Demontage)
Sachverständiger:	Fred Rohleder (Dipl.-BWA), Sachverständiger für Feuchte- & Schimmelschäden, Frankfurt am Main

1. Fragestellung & Prüfauftrag

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1.1 Gegenstand der Beauftragung

Gegenstand der Beauftragung ist die sachverständige Untersuchung der in der betroffenen Wohnung festgestellten Schimmelpilzerscheinungen sowie der hierfür maßgeblichen bauphysikalischen und raumklimatischen

Einflussfaktoren. Hierzu gehören die Erfassung der Schadensbilder, die messtechnische Untersuchung der betroffenen Bauteilbereiche sowie die Bewertung der hygrothermischen Randbedingungen im Bereich der Außenwände, Fensteranschlüsse und Raumecken.

1.2 Prüfauftrag

Im Rahmen der Begutachtung war zu klären, welche Ursachen für die festgestellten Schimmelpilzerscheinungen maßgeblich sind und in welchem Umfang bauliche Gegebenheiten oder nutzungsbedingte Einflüsse zur

Schadensentstehung beigetragen haben. Insbesondere waren folgende Fragen zu beantworten:

• Ob die Schimmelpilzerscheinungen überwiegend auf bauliche, konstruktive oder materialbedingte Ursachen zurückzuführen sind.

• Ob nutzungsbedingte Einflüsse (Heiz- und Lüftungsverhalten, Raumklima) schadensursächlich oder mitursächlich sind.

• Ob bauphysikalische Defizite wie Wärmebrücken oder dauerhaft reduzierte Oberflächentemperaturen vorliegen.

• Ob Hinweise auf frühere Feuchteeinträge oder sonstige außergewöhnliche Schadensereignisse (Havarien) bestehen.

Das untersuchte Gebäude wurde ca. im Jahr 1976 errichtet. Die umlaufenden Außenwände wurden vor etwa 20 Jahren mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS) energetisch ertüchtigt. Die Fenster bestehen raumseitig aus Kunststoffrahmen mit zweifacher Isolierverglasung. Nach Angaben der Eigentümer wurden die äußeren

Fensterlaibungen erst im Jahr 2025 nachträglich gedämmt.

2. Objektbeschreibung & Bauphysikalische Einordnung

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Durch die energetische Ertüchtigung ist von einer reduzierten Wärmedurchlässigkeit der Regelwandflächen auszugehen. Unabhängig davon können im Bereich konstruktiver Anschlüsse (Deckenauflager, Raumecken, Rollladenkästen) weiterhin Wärmebrücken auftreten, die bei erhöhter Raumluftfeuchte zur Unterschreitung der kritischen Oberflächenfeuchte führen.

3. Fachtechnische Untersuchungsmethodik

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Die Auswahl der Messverfahren erfolgte mit dem Ziel, eine belastbare Datengrundlage zur eindeutigen Abgrenzung zwischen baulichen Ursachen und nutzungsbedingten Einflüssen zu schaffen:

3.1 Mikrowellen-Feuchtemessverfahren

Einsatz des Mikrowellen-Feuchtemessgeräts MOIST 350 (Messkopf RM1) zur zerstörungsfreien Bestimmung der Materialfeuchte im Wandquerschnitt. Hochfrequente Mikrowellen durchdringen den Baustoff; die Ausbreitung Kondensationsfeuchte und tiefgreifender Durchfeuchtung (z. B. durch Leckagen).

3.2 Kontinuierliche hygrothermische Langzeitaufzeichnung (Datenlogger)

Einsatz präziser Klimadatenlogger zur Erfassung von Raumlufttemperatur, Wandoberflächentemperatur und relativer Luftfeuchtigkeit im 10-Minuten-Intervall über einen Zeitraum von 12 Tagen (05.03. bis 17.03.2026). Diese Methode dient der werkstoffsicheren Objektivierung des realen Heiz- und Lüftungsverhaltens.

3.3 Fluoreszenzoptische Spurendetektion

Untersuchung mittels kurzwelliger Blaulichtquelle ( Lumatec Superlite M05, Wellenlänge 445 nm ). Anregung von Mikroorganismen und Substanzen zur Eigenfluoreszenz zur Sichtbarmachung verdeckter Schimmelpilzmyzelien oder ausgetrockneter Feuchteränder

4. Feststellung des Ist-Zustandes (Punktmessungen beim Ortstermin)

Zum Zeitpunkt des Ortstermins lagen alle gemessenen Oberflächentemperaturen oberhalb des Taupunktes; der Temperaturfaktor fRsi überschritt den normativen Mindestwert der DIN 4108-2 (fRsi ≥ 0,70) in allen Räumen. Allerdings stellen Punktmessungen lediglich eine Momentaufnahme darr

Raum	Raumtemp. (°C)	rel. Luftfeuchte (%)	Taupunkt (°C)	Oberflächentemp. kälteste Stelle (°C)	Oberflächen r.F. (%) / $a_w$-Wert	fRsi- Wert
Jugendzimmer	20,9	47,3	9,3	15,8	65% / 0,65	0,80
Kinderzimmer	22,1	52,9	12,1	15,9	59% / 0,59	0,90
Schlafzimmer	20,4	59,1	12	17,8	67% / 0,67	0,90
Wohnzimmer	21,8	52,0	11,5	18,8	62% / 0,62	0,85

Bewertung der Punktmessungen:

Zum Zeitpunkt des Ortstermins lagen alle gemessenen Oberflächentemperaturen oberhalb des Taupunktes. Der Temperaturfaktor fRsi überschritt in allen untersuchten Räumen den normativen Mindestwert der DIN 4108-2 (fRsi ≥ 0,70). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass Punktmessungen lediglich eine Momentaufnahme der hygrothermischen Verhältnisse darstellen und daher keine Aussage über zeitliche Schwankungen oder das Verhalten unter veränderten klimatischen Bedingungen zulassen.

5. Raumspezifische Befunde & Ursachenanalyse

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5.1 Schimmelpilzerscheinungen an Fensterlaibungen (Raum 1 bis 4)

Befund: In allen untersuchten Räumen zeigte sich sichtbarer Schimmelpilzbefall entlang der oberen

Fensterlaibungen und Anschlüsse. Die Tiefenfeuchtemessung mit dem MOIST 350 zeigte vollstädig trockene Werte im Bauteilkern.

Bewertung: Da der Bauteilkern trocken ist, liegt eine reine Kondensationsfeuchte vor. Nach Angaben entstand der Befall vor der nachträglichen Dämmung der Außenlaibungen im Jahr 2025. Vormals ungedämmte Laibungen stellten massive konstruktive Wärmebrücken dar, was bei normaler Wohnnutzung zwangsläufig zur Unterschreitung des Taupunkts führte.

5.2 Schlafzimmer – Havarieschaden & Wärmebrücke

Befund: Flächiger, erheblicher Schimmelpilzbefall (ca. 1,5 m²) auf der Raufasertapete an der Raumdecke oberhalb des Fensters. In der 3D-Raumecke traten gelbliche Verfärbungen und mikrobieller Bewuchs auf.

Bewertung: Die Schadensbildstruktur (aufgequollener Putzgrund, gelbliche Ausblühungen) belegt eine vorausgegangene massive Durchfeuchtung infolge einer gemeldeten Terrassenhavarie (Wassereintritt von außen). Die Schimmelbildung in der dreidimensionalen Raumecke ist als Folgeschaden der Havarie zu werten: Durch die Restfeuchte im Baustoff und die geometrische Wärmebrücke der Raumecke trocknete das Bauteil extrem verzögert ab, was ein ideales Mikroklima für Schimmelsporen schuf.

5.3 ohnzimmer – Geometrische Wärmebrücke Decken-Wand-Anschluss

Befund: Streifenförmige Schimmelpilzbildung entlang des Decken-Wand-Anschlusses an der Außenwand.

Bewertung: Klassische geometrische Wärmebrücke im Bereich des Deckenauflagers. Trotz Außenwand-WDVS sind Deckenstirnen thermisch oft geschwächt, was unter ungünstigen Witterungsbedingungen Kondensatbildung begünstigt.

6. Langzeit-Monitoring des Raumklimas (Datenlogger-Auswertung)

Die 12-tägige kontinuierliche Aufzeichnung lieferte folgende statistische Auswertungen (10-Minuten-Intervall):

Messgröße	Jugendzimmer (Raum 1)	Schlafzimmer (Raum 3)	Bauphysikalische Soll- / Richtwerte
rel. Luftfeuchte (Min / Mittel / Max)	44,0% / 63,4% /73,3	49,6% / 70,8% / 79,7%	40% – 60% (Optimalbereich)
Raumlufttemp. (Min / Mittel / Max)	16,3°C / 19,5°C / 22,0°C	15,7°C / 17,4°C / 19,6°C	20°C – 22°C (Wohnen) / 16°C– 18°C (Schlafen)
Wandoberflächentemp. (Min / Mittel / Max)	16,6°C / 19,5°C / 22,2°C	8,7°C / 15,5°C / 17,9°C	> 12,6°C (bei 20°C / 50% r.F.)

Raumübergreifende Analyse: Im Schlafzimmer lag die mittlere Luftfeuchtigkeit mit ca. 71% dauerhaft im schimmelpilzkritischen Bereich (> 70%). Die Minimaltemperatur der Wandoberfläche fiel zeitweise extrem auf 8,7

°C ab. Da der Raum während des Messzeitraums vom Mieter nicht als Schlafraum genutzt wurde (keine nutzungsbedingte Feuchteabgabe durch Atmung), belegt dies, dass die Feuchtebelastung wesentlich durch

Feuchteübertrag aus Nachbarräumen sowie durch die verbliebene Bauteilfeuchte des Havarieschadens getrieben wurde.

7. Zusammenfassende Ursachenbewertung & Beantwortung des Prüfauftrags

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Für die festgestellten Schimmelpilzerscheinungen liegt ein multifaktorielles Ursachengeschehen vor:

1. Fensterlaibungen: Ursächlich waren baulich-konstruktive Wärmebrücken der bis 2025 ungedämmten Laibungen und Rollladenkästen. Das Schadensbild ist historisch bedingt und durch die nachgeholte Laibungsdämmung baulich bereits optimiert worden.

2. Schlafzimmer Decke & Ecke: Primär ursächlich war ein temporärer Feuchteeintritt von außen (Terrassenundichtigkeit / Havarie). Die verbliebene Restfeuchte führte an der geometrischen Wärmebrücke der Raumecke zu langanhaltend kritischen Oberflächenfeuchten.

3. Raumklima & Nutzung: Phasen reduzierter Beheizung sowie zeitweise erhöhte Raumluftfeuchten wirkten begünstigend, stellen jedoch nicht die alleinige Schadensursache dar.

8.Sanierungsempfehlungen & Hinweise

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• Fachgerechte Schimmelsanierung: Befallene Raufasertapeten im Schlafzimmer großflächig entfernen. Untergrund nach den Richtlinien des Umweltbundesamtes (UBA-Schimmelpilzleitfaden) desinfizieren und feinreinigen.

• Dämmung der Rollladenkästen: Nachträgliche Hohlraumdämmung der alten Rollladenkästen zur Reduzierung der verbliebenen Wärmebrücken.

• Nutzerverhalten: Gewährleistung einer gleichmäßigen Mindestbeheizung (auch in ungenutzten Räumen nicht unter 16–18 °C) und bedarfsgerechtes Stoßlüften zur Einhaltung einer relativen Luftfeuchte von 40–60 %.

Frankfurt am Main, 23. März 2026

Fred Rohleder (Dipl.-BWA)

Freier, unabhängiger Sachverständiger für Feuchte- und Schimmelschäden

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